市场增长速度大多未脱离基本面，潜在刚需规模依然庞大-金街行舟-金融界股票论坛

wangjia

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北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场高速发展至今已经走过了十年，而南京、杭州、武汉、成都等二线城市市场快速扩张也都有了5年以上的历程，正是因为如此，当限购限贷等强压性政策执行之后，外界普遍对这些城市市场的需求规模产生了质疑，尤其是首次置业的刚需究竟还 剩 多少，这直接关系到未来房地产市场的扩张空间，在此，我们将从以下两个层面上给出我们的答案。
人口增长成交贡献率：大多数TOP30城市房地产市场扩张速度并未超出人口支撑能力
假设一个城市在一个时期内，当常住人口增长速度和商品住宅成交面积增长速度相一致时，我们认为这个城市在首次置业的房地产市场的供需两方相对平衡。数据显示，在2006-2011年的这6年中，大多数TOP30城市商品住宅增长速率和人口增长速率相当。
我们发现，一线城市如北京、上海、广州，长三角经济圈中的苏州、杭州、南京，近年来人口增长迅速，相比之下商品住宅的增速尚不能满足近年来迅猛的增长；大部分二线城市，如中西部省会贵阳、成都、武汉、合肥等，住宅成交增长速度和人口增长速度基本相符。
只有极少数城市出现了住宅增速偏离人口增速过快的情况，这些城市大致可分为两类，一类是经济欠发达地区的省会城市或者区域经济中心，例如石家庄和唐山分别是河北省的政治和经济中心，这类城市对本省的吸附力极强，当前人口增长和住宅供应的缺口只是阶段性现象，未来随着城市化的推进会逐渐消化掉这部分库存；而对于另外一类诸如惠州、威海这样以旅游和投资为主的城市来说，过度依赖单一的外地需求，而本地的刚需又无法支撑如此大体量的开发，未来的风险正在累积。
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