广州十个楼盘九个涨 降的盘古四合院卖八万新世界(600628)-股民闲聊-金融界股票论坛

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今年以来，广州楼价一路走高，那么到底涨了多少？昨日，信息时报记者从地段、产品、价格等多方面考量，随机选取了广州10个热门的一手楼盘调查发现，半年来多数楼盘价格上涨，少则单价上涨一两千，多则涨价五六千。而涨幅最大的为盘古四合院，半年内价格上涨17000元/㎡。
珠江颐德公馆：涨16019元/㎡
位于花城大道1月47829元/㎡7月63848元/㎡
记者在阳光家缘上看到，盘古四合院珠江新城豪宅珠江颐德公馆是广州市半年内价格上涨最 凶猛 的楼盘，7月的成交均价为63848元/㎡，而1月份的成交均价仅为47829元/㎡，半年之内价格上涨了16019元/㎡，涨价幅度令人惊讶。销售人员告诉记者，价格上涨的原因有很多，首先是因为7月成交的多为高层单位，而1月成交的以低层单位为多。其次目前楼盘计划明年5月交楼，接近现楼的价格自然要比年初更具规模。当记者再次问到公司是否有实质性的涨价时，该销售人员表示 可以这么说 。
此外，一位不愿意透露姓名的业内人士认为，盘古四合院珠江颐德公馆开卖的时间不短了，早期的价格仅 4 字头，半年以来珠江新城很多楼盘的价格都后来者居上，所以颐德公馆调高楼价是必然的。
据悉，珠江颐德公馆(珠江璟园)位于花城大道上，与珠江公园一路之隔。珠江颐德公馆占地2.2万㎡，总建筑面积13万㎡。分南北两期开发：南区颐公馆是珠江新城唯一在售的叠加式类别墅产品。目前在售的产品只剩下200平方米的平层，南北对流，带豪华装修。盘古四合院同时在售的有300~350㎡的复式单位。
侨鑫汇悦台：最贵豪宅降价了？
位于珠江新城1月97094元/㎡7月86298元/㎡
在广州楼价涨声一片的情况下，盘古四合院号称广州最贵楼盘的侨鑫汇悦台却出现了楼价下跌的情况？记者查询阳光家缘数据显示，7月成交价格为86298元/㎡，而1月份的价格却高达97094元/㎡，价格足足下跌了10796元/㎡。项目有关负责人顾先生向记者表示，作为广州豪宅的标杆，楼价不可能下跌的。
他告诉记者，1月成交的户型主要是6号楼400多平方米的楼王单位，而7月成交的为200多㎡的平层单位。 我们不会降价的，价格变化主要是受成交单位的影响 。此外，他还透露，9月楼盘将推出700㎡的复合式单位，价格肯定突破10万元/㎡。
据悉，侨鑫汇悦台可以称得上广州数一数二的豪宅，盘古四合院项目屹立于天河区珠江新城，采取全玻璃幕墙的设计，所以无敌美景近在眼前。从31楼南向望出去，可以看到珠江蜿蜒的曲线，小蛮腰、广州大桥、琶洲展馆等点缀其中。此外，项目也配套豪华会所，SPA房、室内运动场、豪华健身中心、儿童活动中心、游泳池以及下沉式园林。今年的成交单价一度有突破10万元/㎡的趋势。
恒大御景湾：涨了3000元/㎡
位于金沙洲1月14000元/㎡8月17000元/㎡
恒大御景湾是金沙洲板块唯一的全江景小户型，于2012年5月1日开盘，首推6~8栋两梯四户单位，主要为89平方米的江景舒适两房和2+1百变三房，折后售价10500元/平方米起，带2000元/平方米装修。2012年12月，该楼盘价格上调至14000元/㎡，这个价格一直持续到今年4月。
而今年5月该项目推出第二期，价格为15500元/㎡起，盘古四合院赠送2000元/㎡装修。该项目负责人透露，价格上涨的主要原因是二期全新产品不论在景观还是配套均进行全面提升，业主能够得到更高的居住享受。据记者了解，由于新一期产品推出后持续热销，2013年7月，该项目在售产品价格继续涨至17000元/㎡。而在该项目售楼现场，不少前来看样板房的买家表示，虽然该楼盘半年涨幅超过20%，但与金沙洲板块其他在售楼盘相比，17000元/㎡的均价仍然有较大的性价比优势。 周边的保利西海岸、深业江悦湾等楼盘单价都已经突破20000元/㎡了，相比之下恒大御景湾现在卖17000元/㎡带装修，仍然是刚需首选。 市民胡女士是御景湾一期业主，她认为自己去年开盘时果断出手十分幸运，比购买二期产品总价少了近50万元。
星汇文宇：价格上涨7000元/㎡
位于大学城 1月22000元/㎡ 8月29000元/㎡
位于大学城的星汇文宇，在今年上半年的涨幅同样不小。
盘古四合院资料显示，该项目在今年1月份的对外报价为22000元/㎡的均价，而前不久，记者致电销售中心了解到，该项目在售天禧组团的10栋、13栋，包括113~171㎡的三房至四房单位，南向望江，毛坯26000元/㎡起，均价29000元/㎡。半年来，价格上涨了7000元/㎡。据了解，该项目在半年中连涨多次，其中幅度最大的为6月份，当时海珠区南洲路拍出了楼面地价达34000多元/㎡的地王后，该项目的价格也迅即从24000元/㎡的均价，跳升至27000元/㎡。而大学城不再批住宅地，现有产品买少见少，也在一定程度上支持了该区域房价的上涨。
南沙滨海珺城：涨了1000元/㎡
位于南沙滨海花园 1月11000元/㎡ 8月12000元/㎡
作为南沙区少有的十年大盘南沙滨海花园的最后一个组团，滨海珺城从去年下半年开始推出市场，近期正准备推出二期组团。该项目的产品一直主打80多㎡至120多㎡的两房、三房单位。
在价格上，该项目1月份对外报出的均价为11000元/㎡，目前升至12000元/㎡，均为带装修发售。现场销售人员表示，与1月份在售的一期单位相比，目前准备推出市场的二期组团，主要的区别在于朝向更优，更利于通风。而且，随着市场价格的不断上涨，该项目也随之水涨船高，实属正常。滨海珺城的价格，也反映出了过去一年南沙市场的变化。在去年9月初开盘的时候，该项目的均价为8500元/㎡，带装修，同时，区内的均价也仅为8000元/㎡左右。而后，因南沙获批为国家级新区，该区域的价格迅即大涨至万元以上，滨海珺城也顺势涨至11000元/㎡。近半年来，南沙的 国家新区 概念已基本被市场消化，热度有所下降。因此，在相关部门的严控之下，价格的浮动也相对较小。
盘古四合院东方文德广场：涨了17000元/㎡
位于越秀区 1月40000元/㎡ 8月57000元/㎡
越秀区不仅土地资源稀缺，目前可售货量稀少，目前该区域的学位盘一直处于高位，可入读广州名校的文德路小学的东方文德广场楼价随着货量的逐渐消化，价格也一步一步往上爬，目前该楼盘仅少量的几套货量在售，在售南向大户型B2栋，239㎡4房，折后价57000元/㎡。
而今年1月该楼盘B2栋单位包括59方一房、105~119方三房以及141方4房，带装修均价40000元/㎡。该盘已经到了最后的清货阶段，买少就见少，价格上涨，并不愁卖，等着慢慢消化。
雅居乐锦官城：涨了2000元/㎡
位于番禺区市桥南 1月13000元/㎡ 8月15000元/㎡
雅居乐锦官城目前在推109~133㎡3~4房，毛坯售价1.29万/㎡起，均价在1.3万元~1.5万元/㎡。产品和年初推货基本一致，都以3~4房为主，但比1月份和春节期间的1.1万元~1.3万元/㎡的售价，大约上升了2000元/㎡。
盘古四合院项目相关人士对记者表示，与年初相比，锦官城升价原因主要是楼盘自身和所在板块的配套完善，如开通了地铁接驳公交番29路车，有效串联起周边包括奥园广场、哈街等商业旺区和地铁站；又比如小区自带的幼儿园今年9月开学，社区自带教育配套的升级。同时，项目在5月份就开始交楼了，现在可以说是现楼发售，即买即住，小区的所有配套也全部展现出来了，可以给到买家充分的信心，价格肯定比当时卖期楼要贵一点。
中国美林湖：涨了1000元/㎡
位于花都和清远市交界处 1月6500元/㎡ 7月7500元/㎡
全城最高代理费，四大中介联手代理 2013年5月，位于花都清远交界处的大型楼盘中国美林湖，启动了联合代理的销售方式。自此以后，几乎每个周末都有大批看楼客前往看楼。为何中国美林湖在广州房地产连续几个月大幅上涨的市场态势下启用高代理费的联合代理方式？据记者了解，该项目最新推出的美汇半岛组团，7月带装修均价为7500元/㎡，而两个月前的汇泉湾花溪组团，带装修均价为6000元/㎡左右。项目相关负责人认为，联合代理的方式整合了资源，一定程度上对销售有促进作用。但是，记者在现场看到，由于项目距离广州市区较远，很难像市中心的楼盘一样短时间创造销售奇迹。而据清远市住房和城乡建设局查询的数据，截止到7月，该项目前期已经开盘的组团未售房源约有3000套。
新世界(600628)(6.26, 0.02, 0.32%)凯粤湾：涨了6000元/㎡
位于荔湾区白鹅潭 1月24000元/㎡ 8月30000元/㎡
盘古四合院江景资源楼盘多是打造豪宅项目，其楼盘价格也是越卖越高，位于荔湾区白鹅潭经济圈范围内的一线江景楼盘新世界凯粤湾目前的价格为30000元/㎡，而今年1月份，该盘在售C4、C6栋，主要为75~140平米两房至三房，均价为24000元/㎡。
万科欧泊：涨了6000元/㎡
位于番禺区南村 1月18000元/㎡ 8月24000元/㎡
今年1月份该楼盘的均价为18000元/㎡，目前该盘的A5栋价格已经高达24000元/㎡，虽然在销售的栋数不同，但是产品基本一样，主打90多㎡的小三房，只是早前的主要是望马路，而目前在销售的是楼王单位，主要望小区别墅群和学校。该盘价格快速上涨除了跟整个楼市大势之外，还受到万博商业利好以及新地王影响。
后势分析
下半年房价涨幅或放缓
针对当前房价持续上涨态势，中央及地方政府并未因此而再次出台严厉的调控措施，而不久前召开的政治局会议曾提出 促进房地产市场平稳健康发展 。业内人士分析，这表明楼市调控的总目标不变。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。 因此，只要下半年房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。 张宏伟预测，从未来市场层面趋势来看，今年下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓。但总体来看，广州房价还不会出现下跌，即使下半年市场流动性稍微收紧，也不会出现大范围的 以价换量 的 降价潮 。
但是也有业内人士指出，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。广州房价在过去几个月连续上涨幅度太大，现行楼市价格超越了三到四成客户的价格承受力范围， 这在一定程度上会抑制需求，减缓下半年房价的上涨幅度 。
专家声音
邓浩志：市场看涨后市致房价走高
盘古四合院方圆地产首席市场分析师邓浩志：上半年楼价涨是因为市场供不应求，由于2011年调控导致了此后开工量的减少，去年开始楼市复苏后一手住宅供应量就一直跟不上，所以导致了价格的上涨，而今年下半年价格上涨可能更多的源自于市场的预期，中央不提楼市调控、房企融资放开等利好导致了市场有房价上涨的进一步预期，所以市场看涨后市导致房价上涨，而房价上涨又加强了预期推高了成交。目前的市场反映了供求关系，也反映了买卖双方的预期。由于政策预期宽松，所以今年内楼市环境也是偏宽松的，没有了政策风险市场纯粹由供求主导，房价仍有一定上涨的空间，下跌的可能性不大。
周峰：广州今年仍可能完成调控目标
盘古四合院满堂红研究部高级经理周峰：广州今年的一手楼价调控目标，最终还是能达到的。如果把今年上半年拆分成两个季度去看，今年第一季度的一手住宅网签均价是16339元/㎡，同比上升22.5%。第二季度的一手住宅网签均价是15708元/㎡，同比上升14.0%，环比下跌3.9%，可以看到，在房管部门做了限签和限发预售证的手段后，第二季度的均价确实出现下跌，只要在第三季度及第四季度的中段之前继续执行此措施，年度的均价水平一定会回落到1.5万元/㎡附近。
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