土地拍卖：湖南津市市（生产街棚户区）开发权-实战看盘-金融界股票论坛

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一、津市市概况
津市市位于湖南省西北部，全市被澧县包裹（澧县人口过百万），历来是湘鄂边际的工业重镇。现辖4镇3乡和4个街道办事处。总面积558平方公里，总人口28万，其中城区人口约10万。支柱产业为：汽配、食品、盐化工、纺织等。建有湘西北最大的县级汽车工业园。湖南汽车车桥厂在全国轻型车桥市场的占有率达70%以上，居全国之首。同时，津市也是湖南省最大的盐化工工业基地。2012年地区生产总值达到87.1亿元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到19498元、8217元。2011年，荣获全省 县域经济发展先进县市 称号。城区房产均价约3500元/平方米。
二、开发权标的介绍
  （一）津市市生产街202亩（后期可出让147亩）土地开发权
（1）土地：生产街棚户区202亩土地的收储。地块位于刘公桥路以西，车胤大道以南，澧水以北，澧县羊湖口以东。地块分为三宗地（被道路隔开），总面积134458平方米（202亩），除去工程项目、道路设施占地外，实际可出让面积147亩。用地性质：居住用地和商业服务业设施用地，容积率 3.5，建筑密度 35%，绿地率 25%。自拍卖成交后半年内分宗分批进行后期使用权的出让。
（2）工程（总造价2.1亿元）：其中安置房和公共租赁房建筑面积12.2万平方米，农贸市场建筑面积6800平方米，生活物资市场建筑面积10000平方米，澧水沿河大道宽24米，主车道16米，总长约606米，地块内规划的两条道路（见附后的红线图中南北向交叉的道路），南北向道路宽18米，主车道12米，总长约340米；东西向道路宽13米，主车道7米，总长约545米。工程部分由投资人代建。
（二）拍卖条件
（1）开发权2.64亿元无底价拍卖（约180万/亩）。
（2）使用权与开发权的土地增值溢价，即后期使用权出让价款高出开发权成交价的部分，竞得人与政府进行5:5分成。
（三）项目优势
（1）交通优势。地块所处津市市区两条主干道省道S302和S205交汇处，沿S302省道以西可快速抵达澧县，其间5公里处上二广高速北达湖北荆州，南抵常德、长沙，交通非常便利。
（2）商业优势。地块地处老城区核心商业中心，东边是城隍庙商业步行街，北边建设街是自然形成的集市，周边人气极旺，配套极为完善（包括医疗、教育、行政、休闲娱乐、商业、生活购物等），生活便利，升值空间巨大。周边商铺价格为22000元/平方米起。
（3）人居环境极佳。地块南临美丽的澧水河，东南边是澧水大桥。投资人可充分利用滨江风光带，打造一个环境优美、非常宜居的高品质滨江小区。周边房价为3500元/平方米起。
（4）政策优势。政府为了让每一宗地的价值最大化，充分吸引投资人，非常愿意接受投资人的规划设想。即后期投资人拿地后，除土地控制规划及工程质量要符合政府要求外，在地块红线以内需要做的工程选址及商业选址可以自己的设计，充分保证了投资的收益。
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