部分地区楼市已到衰退边缘 房地产泡沫风险大鄂尔多斯(600295)-古越股声-金融界股票论坛

wangjia

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房价普涨只是今年我国楼市 硬币的一面 ，在鄂尔多斯(600295)、温州等此前房价泡沫积累过快的地区，楼市似乎已经到了 衰退 的边缘。伴随民间融资风险持续显现，而且支柱产业煤炭因为需求不足遭遇了寒冬，鄂尔多斯的房价出现了全线下跌，不仅暴露出大量的空置住房和写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的现象。
业界人士指出，这轮房地产调控采取的限购、限贷等措施，使得住房投资击鼓传花的游戏戛然而止，正常的商品市场机制开始发挥。但是值得注意的是，以往积累的泡沫并没有被挤出，虽然价格形成机制在增量上得到优化，但是在存量上的扭曲仍然没有消除。而温州等局部地区出现的房地产市场深幅调整，业已给当地的经济和产业产生了巨大影响。这些教训警示我们，防范房地产业系统性风险必须警钟长鸣。
也就是说，当前房价构成中一部分是由正常供需产生，另一部分则仍然是泡沫。虽然目前楼市供销两旺，把许多矛盾掩盖了。国家统计局公布，1-7月份，全国商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%。但是增速出现了明显回落和高位调整，价格涨幅开始变窄。从长远来看，不能不正视高房价对购买力的挤出效应，如果把市场的有效购买力比喻为一个金字塔，那么剩余的潜在刚性需求的购买力会逐渐降低，如果房价不做回调，那么就会陷入量跌价升的窘境。而今年土地市场的火热源于楼市的联动，防范二者可能出现的大幅调整风险，显然不能掉以轻心。
对于我国房地产市场会否实现硬着陆，业界一直争辩不休。而从日本等曾经发生过房地产泡沫破裂的国家来看，由于存在着较大的银行信贷和衍生品杠杆，造成的冲击不但会损害金融业的正常运行，形成巨额不良贷款，对实体经济和国家财政也产生了不可估量的影响。与这些国家相比，虽然我国房价的走势非常相似，但是房地产运行机制又表现出明显的特殊性。比如日本和美国发生房地产泡沫危机的背景是，经济增长缺乏持续动力，供给已经满足了居民的基本居住需求，此时投机开始盛行，加之货币以及信贷政策的宽松，以房产为抵押的信用扩张以及资产支持证券的过度发行，使得房价迅速上涨形成泡沫。
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